Prawo własności danej rzeczy może przysługiwać jednej lub kilku osobom. W przypadku gdy prawo własności tej samej rzeczy służy więcej niż jednej osobie, mamy do czynienia ze współwłasnością.

W celu doprowadzenia do władania rzeczą wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli, na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności. Uprawnienie to może być realizowane – co do zasady – w każdym czasie, tak długo jak długo trwa stosunek współwłasności, z tym że dopuszcza się możliwość jego okresowego wyłączenia w drodze czynności prawnej. Uprawnienie to może być bowiem wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli jednak rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.). Co do zasady więc ustawodawca przewiduje możliwość zniesienia współwłasności poprzez podział rzeczy wspólnej (w pierwszej kolejności), a w przypadku gdy jest to niemożliwe daną rzecz przyznaje się jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli i dokonaniu odpowiednich spłat a gdyby taki sposób podziału współwłasności nie byłby możliwy Kodeks cywilny przewiduje, iż taka rzecz winna zostać sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

W tym miejscu należy jednak podkreślić, iż pomimo ogólnej zasady uprawniającej każdego ze współwłaścicieli do zniesienia współwłasności wynikającej z art. 210 k.c. ustawodawca wprowadził do systemu prawnego tzw. instytucję „współwłasności koniecznej”, nazywanej również „współwłasnością przymusową”. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z uwagi na ustanowienie odrębnej własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jako nieruchomość wspólną należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., w sprawie oznaczonej sygnaturą akt III CZP 65/04, co prawda wskazano, iż przewidziany w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko tej jej części, do której należą elementy mające charakter jej składników koniecznych (bez istnienia bowiem współwłasności wspólnej w takim zakresie niemożliwe byłoby w ogóle funkcjonowanie odrębnych własności lokali), jednakże zakaz ten nie dotyczy tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych, np. piwnic, strychów, komórek, garaży. Sąd Najwyższy wskazał jednak, iż żądanie zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie oddzielnych piwnic jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd tą rzeczą i nie może być formułowane przez jednego ze współwłaścicieli. Jeżeli więc ustanowiono odrębność własność lokali a nieruchomość stanowi współwłasność, to – co do zasady – brak jest podstaw do zniesienia współwłasności tejże nieruchomości.

Jednocześnie należy mieć na uwadze art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 w/w ustawy, który stanowi, że jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Jednocześnie, na podstawie art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. W konsekwencji, w przypadku wypełnienia przesłanek zawartych w art. 5 ust. 1 lub 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali możliwe jest dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości, pomimo zasady zakazu podziału nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. Innymi słowy instytucja tzw. „współwłasności koniecznej (przymusowej)” również doznaje wyjątku na podstawie art. 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który zezwala we wskazanych w nim przypadkach na dokonanie podziału nieruchomości wspólnej pomimo zakazu wynikającego z art. 3 w/w ustawy.

Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną. Proszę pamiętać, że ze względu na długość opracowania artykuł dostarcza jedynie informacji ogólnych, które w konkretnym przypadku nie mogą zastąpić porady prawnej.

Przypominamy, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 mogą zawsze, na bieżąco zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138. Pozostałe osoby zainteresowane posiadaniem ochrony prawnej zapraszamy do zapoznania się z ofertą CDO24 na stronie internetowej www.cdo24.pl.

Autor: Bartosz Duda